作为市场上首单由民营500强企业作为原始权益人申报的仓储物流类公募REIT，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“京东仓储REIT”)的上市表现引发业界关注。
　　分析人士认为，在政策的“保驾护航”之下，2023年国内公募REITs市场有望“量”“质”齐飞，步入快速发展期。
　　表现分化无碍机构看多
　　作为国内第三只面世的仓储公募REITs和首只民企仓储公募REIT，京东仓储REIT上市首日的涨幅达11.64%，换手率为33.08%，交投情绪活跃。
　　可以看到，上周以来，国内REITs市场整体表现稳中向好。交易量方面，上周总成交金额为21.78亿元，较前一周上涨6.46%，京东仓储REIT、中金普洛斯REIT的周成交额均超过2亿元。
　　“我们认为，在2月资金面维持合理宽松的背景下，当前REITs相对股、债仍有一定配置价值，市场交投有望不断回暖。”一位机构交易员在接受记者采访时称。
　　事实上，受此前各地疫情持续发酵的影响，REITs市场表现一度出现板块间的明显分化。
　　来自海通证券研究所的数据显示，截至1月31日，共有20只REITs披露2022年四季报。其中，仓储物流类、保租房类资产营收表现稳健；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，四季度营收略有下降，但2022年度营收完成率较好；产业园类、交通运输类资产受疫情和政策影响较大。
　　尤其就交通类REITs而言，2022年全国疫情呈现多点散发的状态，车流量受到冲击，影响了交通REITs板块的经营表现。就2022全年来看，该板块内大部分REITs的年度营收完成率均不及预期。
　　不过，包括中金公司在内的大部分机构判断，随着2023年疫情防控措施的优化和通行费减免政策的结束，相关REITs的营收修复可期，因此不必过于悲观。
　　新发、扩募提速已逢其时
　　公开数据显示，截至2023年1月31日，我国共有25只公募REITs产品成立，合计发行规模达 801.18亿元。而自2022下半年开始，国内公募REITs的上市步伐便日渐提速，每月均有新成立REITs上市，资产类型已经从收费公路、仓储物流、产业园区等，扩展到清洁能源、保障性租赁住房等。
　　更有乐观的业内人士预判，到2023年底，国内REITs的发行数量或超过60只，总发行规模逾2000亿元。彼时REITs的底层资产也会更加丰富，拓展至人工智能、5G、工业互联网、智能交通、智慧能源、智慧城市等新型基础设施领域。
　　根据上交所及深交所的项目动态披露，现阶段共有9只REITs处于待发状态，其中4只为首发REITs，另外5只均为待扩募REITs.具体来看，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT和中金山高集团高速公路REIT等四只首发REITs当前状态均为“已反馈”；5只待扩募REITs中，中金普洛斯仓储物流REIT、富国首创水务REIT、华安张江光大园REIT的状态为“已反馈”，红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT的状态为“已问询”。
　　毋庸置疑，观察投资者认可度、REITs二级市场表现、社会评价等方面，都可看出基础设施REITs试点工作取得了一定程度的成功。REITs打通了基础设施领域“募、投、管、退”的全流程，丰富了基础设施企业的权益融资渠道，已经产生了较好的拉动基础设施投融资的效果。
　　国盛证券研究所固收首席分析师杨业伟表示，未来REITs试点范围有望扩展到长租房及商业不动产领域。
　　“我们相信，面对一个冉冉升起的REITs市场，越来越多的房地产企业会把经营重心放在专业不动产业态的改造运营和效率提升上来。REITs不是一次静态的不动产资产盘活狂欢，而是一次动态的不动产经营业务线提质扩容。”杨业伟认为，“长期而言，大量的社会化、机构化资金将增配不动产市场。而资金涌入也会由最初围绕物流仓储等少数领域，快速扩展到不动产市场的方方面面。房地产开发企业的营业收入将更趋稳定，竞争门槛也会逐渐提高。”
　　机构建议把握介入机会
　　当前，基础设施REITs步入快速发展期已成为业界共识。
　　不论是中国证监会2月10日召开2023年债券监管工作会议时强调，要全面深化REITs市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展，还是此前上海市人民政府印发《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，指出用好国家政策性开发性金融工具(基金)、专项债券、制造业中长期贷款、基础设施REITs等扩大投资政策和工具，加快2023年地方政府专项债券发行和使用，做好重点项目储备和申报工作……从中央到地方，络绎不绝的支持政策，都将为REITs市场的平稳健康发展保驾护航。
　　从指数走势来看，2023年1月份公募REITs整体呈现小幅上行趋势。2023年1月份公募REITs的二级市场价格回报率为0.22%，总回报率(含分红)为0.38%。
　　此外，截至2023年2月10日，除广州广河REIT、安徽交控REIT和中交REIT外，其余22只REITs的收盘价均超过发行价。
　　综上，回归到投资布局层面，业界普遍认为，2023年各机构可把握并关注以下介入机会，即利率稳定与经济复苏环境下REITs市场整体估值修复机会；具有基本面韧性和扩募推进潜力项目估值回调后的低吸机会；优质新项目和扩募的一级市场参与机会。
（文章来源：新华财经）